Rechtliche Lage bei Schimmel: Urteils-Sammlung für Mieter & Vermieter

Das Kammergericht Berlin (Az. 12 U 118/05) hat klargestellt: Wiederholte Schimmelbildung an Einbaumöbeln in Gewerberäumen ist kein Mietmangel, sofern keine erhöhte Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft nachgewiesen werden kann.

Keine Schadstoffbelastung ohne Raumluft-Nachweis

Selbst wenn ein Labor bestätigt, dass die Sporen toxisch sind, begründet dies keinen Mangel, wenn die betroffenen Möbel nicht mitvermietet wurden. Die Richter betonten, dass eine tatsächliche Gefährdung der Mietsache erst durch eine nachweislich erhöhte Luftfeuchtigkeit oder Sporenbelastung der Luft eintritt.

Gutachten als Grundlage für Rechtssicherheit

Sollte Schimmel in Wohn- oder Gewerberäumen auftreten, müssen Vermieter schnell handeln. Bestehen Zweifel an der Ursache, empfiehlt sich eine technische Bauzustandsanalyse. Nur so lassen sich Zusammenhänge zwischen Raumluft, Giftstoffen und dem baulichen Zustand fachgerecht klären oder widerlegen.

Wenn sich die Traum-Immobilie als Sanierungsfall entpuppt, haben hintergangene Käufer heute bessere Chancen, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied (Az. V ZR 173/05), dass arglistiges Verschweigen von Mängeln den vertraglichen Gewährleistungsausschluss aushebelt.

Arglistige Täuschung schlägt Gewährleistungsausschluss

Im konkreten Fall entdeckte ein Käufer erst nach Erwerb einer Eigentumswohnung einen Feuchtigkeitsschaden. Der Verkäufer verweigerte die Nachbesserung unter Hinweis auf den vereinbarten Sachmängelausschluss. Doch die Bundesrichter gaben dem Käufer recht: Wer Mängel verschweigt, verliert den Schutz des Vertragsbestandes.

Dank des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes führen auch objektiv geringere Mängel zum Rücktrittsrecht, wenn die Vertrauensbasis durch eine Täuschung zerstört wurde.

Beim Einbau moderner Isolierglasfenster verändert sich die Luftzirkulation in Wohnräumen massiv. Laut LG Gießen (Az. 1 S 63/00) ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter detailliert über notwendige Lüftungsmaßnahmen aufzuklären.

Feuchtigkeitsschäden durch mangelnde Information

Unterlässt der Vermieter diese Aufklärung, trägt er im Falle von Feuchtigkeitsschäden die Verantwortung. Mieter können in solchen Fällen oft nicht für Schimmelbildung haftbar gemacht werden, da sie die physikalischen Veränderungen durch die neue Abdichtung nicht ohne Einweisung absehen müssen.

Bei Schimmelbefall in der Mietwohnung stellt sich oft die Frage nach der Schuld. Das LG Frankfurt am Main entschied (Az. 2-17 S 89/11), dass Mieter durch ein angemessenes Lüftungsverhalten aktiv zur Schimmelvermeidung beitragen müssen.

Gutachten bestätigt: Kein baulicher Mangel

Im vorliegenden Fall ergab ein Sachverständigengutachten, dass die Feuchtigkeit nicht von außen durch das Mauerwerk drang. Die Schimmelbildung war stattdessen auf unzureichende Lüftung zurückzuführen. Das Gericht betonte, dass Stoßlüften auch für Berufstätige zumutbar ist, um die Feuchtigkeitslast in den Räumen zu regulieren.

Technischer Standard bei Errichtung ist maßgeblich

Besonders relevant für Vermieter: Ein Mieter kann nicht erwarten, dass ein älteres Gebäude modernen Dämmstandards entspricht. Solange die Bausubstanz dem Standard des Baujahres entspricht, muss der Mieter sein Lüftungsverhalten entsprechend anpassen.

In den Wintermonaten ist Schimmelbildung ein häufiger Streitpunkt. Ist die Ursache baulicher Natur (Baufeuchte), berechtigt dies zur Mietminderung. Doch unter welchen Umständen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich?

Erhebliche Schimmelbildung als Kündigungsgrund

Das Mietrecht fordert für eine fristlose Kündigung eine nachweislich objektive Gesundheitsgefährdung. Geringfügiger Befall reicht hierfür nicht aus. Zudem müssen Mieter den Vermieter in der Regel zuvor abmahnen, um ihm die Chance zur Mängelbeseitigung zu geben.

Ärztliche Atteste werden oft als Beweis angeführt, sind jedoch rechtlich schwierig, wenn sie nur eine individuelle Empfindlichkeit des Mieters bestätigen, statt die Belastung der Räume (z.B. hohe Sporenkonzentration) zu belegen.

Wenn Mieter Schimmel in der Wohnung vermuten, ist die Verunsicherung groß. Doch wer zahlt für die Ursachenforschung? Laut OLG Düsseldorf (Az. I-24 U 20/10) gibt es hier eine klare Rangfolge.

Keine Eigenmächtigkeit bei der Gutachterbestellung

Der Vermieter hat bei Schimmelpilzbefall das Recht, den Schaden zuerst selbst zu untersuchen. Er darf nicht ungefragt mit den Kosten eines Sachverständigen belastet werden.

Kostenübernahme bei Verzug des Vermieters

Reagiert der Vermieter nicht auf die Mangelanzeige, darf der Mieter zur Beweissicherung eine professionelle Feuchtigkeitsmessung beauftragen. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich zur Erstattung der Kosten verpflichtet.

Ein gesundheitsgefährdender Schimmelbefall berechtigt nicht automatisch zur Mietminderung. Das Kammergericht Berlin entschied (Az. 12 U 164/09), dass Mieter präzise Fakten zur Art und Konzentration der Schimmelpilze liefern müssen.

Hohe Anforderungen an die Darlegungslast

Im vorliegenden Rechtsstreit behauptete ein Gastronom, aufgrund von Schimmel im Keller und in der Küche gesundheitlich geschädigt zu sein. Er minderte die Miete um 100 %. Das Gericht wies dies jedoch zurück, da der Mieter seiner Darlegungs- und Beweispflicht nicht nachkam.

Was Mieter laut Gericht vorlegen müssen:

• Detaillierte Angaben zur Art des Schimmelpilzes.
• Nachweise über die Konzentration der Schimmelsporen in der Raumluft.
• Glaubhafte ärztliche Atteste bei behaupteten Gesundheitsschäden.

Ohne diese konkreten Anhaltspunkte muss das Gericht kein Sachverständigengutachten einholen. Eine pauschale Behauptung der Gesundheitsgefahr reicht nicht aus, um die Miete rechtssicher zu kürzen.

Sachverhalt: Wäscheleinen vs. Wäschetrockner

Ein Vermieter hatte die Nutzung von Wäscheleinen im gemeinschaftlichen Trockenraum untersagt und die Leinen entfernt. Die Mieter sollten stattdessen eigene Wäscheständer oder einen elektrischen Wäschetrockner nutzen. Da das Trocknen der Wäsche in den Wohnungen laut Mietvertrag untersagt war, wehrten sich die Mieter gerichtlich.

Kernbereich des Mietverhältnisses

Die Klage hatte Erfolg: Der Vermieter wurde verurteilt, die Wäscheleinen wieder anzubringen. Die Rechtsprechung sieht die Möglichkeit zum Waschen und Trocknen als Kernbereich eines Wohnraum-Mietverhältnisses an. Ein Vermieter kann von seinen Mietern nicht verlangen, einen kostspieligen Wäschetrockner anzuschaffen.